La comisionada del condado del Distrito 8, Danielle Cohen Higgins, en representación del área de Killian, lideró el esfuerzo para derrotar la rezonificación de la propiedad en 8315 SW 122 nd Street. El sitio de 1,59 acres está adyacente a la vía de autobús sur de Metrorail en lo que se conoce como un área de densidad de corredor de uso mixto (MCD). Dijo que el proyecto no era compatible con el barrio / Un letrero en el césped cerca del sitio propuesto para un centro de vida asistida en el vecindario este de Killian en South Dade. Foto de : WPLG-Local 10
Por William Gjebre, FloridaBulldog.org
Los residentes de un vecindario predominantemente unifamiliar del este de Killian obtuvieron algo de alivio después de una lucha de años oponiéndose a la construcción de un centro de vida asistida con 216 camas en su vecindario el martes cuando la Comisión del Condado de Miami-Dade no pudo rezonificar el sitio. a la mayor densidad necesaria.
Tres conteos nominales del martes (dos para aprobación y uno para denegación) se quedaron cortos por un voto, lo que hizo que la solicitud del desarrollador fuera derrotada.
Después de que se preguntó a los comisionados si alguien cambiaría su voto para romper el punto muerto y ninguno lo hizo, el presidente de la comisión, Oliver Gilbert, pasó al siguiente punto, una acción procesal que resultó en la derrota de la solicitud. Rechazó las solicitudes de algunos comisionados y del abogado del propietario de aplazar el asunto (por quinta vez) para mantenerlo vivo.
La comisionada del condado del Distrito 8, Danielle Cohen Higgins, en representación del área de Killian, lideró el esfuerzo para derrotar la rezonificación de la propiedad en 8315 SW 122 nd Street. El sitio de 1,59 acres está adyacente a la vía de autobús sur de Metrorail en lo que se conoce como un área de densidad de corredor de uso mixto (MCD). Dijo que el proyecto no era compatible con el barrio.
El grupo propietario, dijo Cohen Higgins, debería cumplir con un convenio que acordó hace años para limitar la propiedad a la construcción de 12 unidades dúplex en seis edificios cuando obtuvo una rezonificación previa del mismo sitio.
David Winker, abogado de los más de 800 residentes de Killian que firmaron peticiones oponiéndose a la rezonificación, dijo que el asunto no podrá retomarse hasta dentro de dos años. “Es bueno que a veces los residentes ganen”, añadió.
La abogada del propietario, South Dixie and 122 LLC, cuyo agente registrado y miembro administrador figura como Michael García Carrillo, se negó a comentar sobre lo que hará su cliente a continuación.
Los residentes de un vecindario predominantemente unifamiliar del este de Killian deberían haber sido notificados antes de que los comisionados del condado de Miami-Dade aprobaran un código de zonificación de mayor densidad que afectaría las propiedades a lo largo de la vía de autobús sur del Metrorail, dice un profesor universitario de bienes raíces.
“Esta es una cuestión de derechos de propiedad”, dijo Paul S. Black, durante 24 años profesor adjunto de bienes raíces en la Universidad Internacional de Florida. Si no se notificó a cada residente, añadió, “probablemente sea una violación de algún requisito” o la ausencia de una buena política pública.
Los principales funcionarios de planificación y desarrollo económico del condado no respondieron las llamadas de Florida Bulldog para hacer comentarios. Pero su representante, que insistió en el anonimato, dijo que el código de mayor densidad aprobado por la comisión del condado en enero de 2019 fue promulgado como una medida “legislativa” para una amplia zona del condado y, por lo tanto, no requería notificación a cada propietario.
El código, conocido como Densidad de Corredores de Uso Mixto (MCD), se anunció como requerido, dijo el representante, y agregó que cualquier persona interesada en las medidas propuestas por la comisión debe consultar las agendas en el sitio web del condado.
El MCD se promulgó para estimular las actividades comerciales y aumentar el número de pasajeros en autobuses y trenes de Metrorail en un intento de alcanzar los umbrales de número de pasajeros para atraer fondos federales para apoyar los sistemas de tránsito rápido. Permite una mayor densidad a lo largo del sur y otras cinco vías de autobús conectadas a las estaciones de tren Metrorail. Los propietarios de parcelas individuales deben solicitar y obtener aprobaciones.
Pero ha causado estragos en el vecindario del este de Killian porque el dueño de una propiedad está buscando la aprobación de la comisión para aplicar la mayor densidad en un sitio de 1.59 acres en 8315 SW 122 nd St. para construir un centro de vida asistida (ALF) con 216 camas. Los residentes del área dicen que la instalación no es compatible con el área predominantemente unifamiliar que incluye una sección de “Historic Killian Drive”.
LA CONTROVERSIA DE KILLIAN DEL ESTE
También les preocupa que un cambio de MCD para la propiedad lleve a otros, como desarrolladores e inversionistas inmobiliarios, a buscar propiedades a lo largo de la vía de autobús para construir una amplia variedad de usos comerciales, alterando para siempre el área residencial. El MCD permite viviendas, incluidos los ALF, negocios como servicios de conveniencia, entretenimiento e instalaciones cívicas, así como edificios profesionales.
La controversia de East Killian ha provocado tanta angustia que los comisionados del condado han aplazado el tema cuatro veces por diversas razones, incluida la pérdida del quórum de la comisión el 21 de marzo que puso fin a la reunión; Más recientemente, el 21 de abril, los comisionados no pudieron reunir suficientes votos para rechazar o aprobar la solicitud y aplazaron el tema hasta el 7 de mayo para otro intento.
El MCD se aplica a propiedades ubicadas a media milla de la línea central de la vía sur para autobuses, que linda con la US 1 al este y al oeste, con el impulso más alto más cerca del centro y el menor más lejos de él. El sitio propuesto para el ALF está justo al lado de la vía para autobuses, separado por una cerca y una pasarela, y tiene el pico de densidad más alto porque está a ¼ de milla de la vía para autobuses.
La falta de notificación antes de que la comisión del condado aprobara el MCD en 2019 privó a los residentes de expresar su opinión sobre las propuestas en un momento en que podrían haber expresado sus preocupaciones antes de su promulgación.
LA REZONIFICACIÓN DEBE SER COMPATIBLE
Ahora, esos residentes han reunido más de 800 firmas oponiéndose a la rezonificación propuesta por el MCD de un terreno de 1,59 acres para el ALF. Los residentes fueron notificados una vez que el dueño de la propiedad intentó aplicar el MCD.
Los residentes de East Killian llenaron la cámara de la comisión del condado en marzo para protestar contra el ALF propuesto, pero el asunto se aplazó por falta de quórum. Foto de : WPLG Local 10
“Entonces, lo que están haciendo aquí es aumentar la densidad de zonificación y causar daño a la comunidad existente, en este caso una zona residencial establecida desde hace mucho tiempo que está luchando porque afecta la calidad de vida”, dijo el profesor Black de FIU. “Las disposiciones [del MCD] podrían alterar la forma en que podría cambiar el desarrollo en el área… porque permiten una variedad de usos.
“Si les preocupaba que el área no generara número de pasajeros”, agregó Black, “no lograron resolver los problemas antes… al no construir áreas de estacionamiento en varias paradas de autobús a lo largo del corredor afectado”. No hay estacionamiento designado ni áreas para dejar a los pasajeros a lo largo de la vía de autobús en las paradas de las calles SW 128, 124 y 112, ubicaciones más cercanas al tramo de 1.59 acres. En las ciudades del norte, las comunidades del sistema de tránsito rápido proporcionaron estacionamiento o áreas para dejar y recoger a los pasajeros, dijo Black.
“Crearon problemas de estacionamiento, causando problemas de pasajeros y ahora quieren solucionarlo con una solución que daña el vecindario existente, ahora que quieren crear más pasajeros y actividades comerciales”, comentó. “Aquí faltaba una planificación inteligente”.
Black dijo que los residentes de Killian deberían haber sido notificados en 2019 sobre la imposición del MCD de la misma manera que se les notificó a los residentes cuando el propietario del terreno de 1,59 acres buscó rezonificar la propiedad.
“La zonificación tiene que ser compatible con el vecindario existente, lo que se llama ‘uso razonable’”, dijo Frank Schnidman, profesor jubilado de uso de la tierra en la Florida Atlantic University. “Esto es perturbador y tiene como objetivo aumentar la actividad, lo que sólo aumenta el valor para el propietario para aumentar las ganancias de la propiedad.
“¿Qué derecho tienen los que no viven allí a perturbar el vecindario existente?” añadió Schnidman. El ALF, dijo, creará un mayor tráfico de vehículos que proporcionen servicios y bienes para la instalación. Dijo que es poco probable que los residentes de las instalaciones utilicen el transporte público de autobuses de Metro y dudaba que suficientes trabajadores lo hicieran como para lograr un aumento notable en el número de pasajeros.
‘UN ARGUMENTO DIFÍCIL DE CONTRASTAR’
El terreno de 1,59 acres es propiedad de South Dixie y 122 LLC, cuyo director general Michael García-Carillo, está solicitando a la comisión del condado que deje de lado un convenio de rezonificación anterior que limita la propiedad a 12 unidades dúplex y apruebe un nuevo convenio bajo MCD para construir un centro de vida asistida con 216 camas.
Además de que el personal del condado recomiende el cambio de zonificación, los propietarios han enfatizado que el ALF proporcionará vivienda y cuidado a una creciente población de ancianos en Miami Dade, y recibió comentarios de apoyo de algunos comisionados en reuniones pasadas.
“Es un argumento difícil de contrarrestar”, dijo el profesor adjunto Black, refiriéndose a la necesidad de ALF. Pero Black también dijo que la propiedad de la propiedad tendrá que superar el pacto anterior que limitaba la propiedad a 12 unidades dúplex. Buscar deshacer ese pacto es generalmente “muy difícil de hacer” cuando se lo solicita a la misma entidad gubernamental que lo aprobó, comentó.
Un pacto “es una promesa. ¿Cuánto vale una promesa”, dijo Black, si el desarrollador acepta un convenio y luego quiere retirarlo y hacer una nueva promesa? La respuesta: inútil, sugirió. “El propósito del gobierno”, dijo Schnidman, “es proteger a los propietarios de viviendas existentes”.
Gran parte de la vía de autobús sur de 20 millas, desde la estación Dadeland South, en US 1 y SW 92 nd Street hasta SW 344 th Street, corre a lo largo de áreas principalmente comerciales que beneficiaron inmediatamente a los propietarios y en muchas de estas áreas se están viendo nuevos edificios comerciales y Edificio residencial de media y gran altura.
Sin embargo, la sección de Killian desde SW 106th hasta 128th Street es predominantemente viviendas unifamiliares, con algunos dúplex, casas adosadas y estructuras de oficinas/negocios. En los últimos años, las casas han sido renovadas o reemplazadas por casas nuevas que también se han construido en terrenos previamente baldíos. Muchas de esas mejoras involucran viviendas unifamiliares en el este de Killian, cerca de la vía de autobús.
